617 부동산 대책 / 부동산 조정 대상 지역

정부가 17일 부동산 시장 풍선효과를 차단하기 위해서 새로운 부동산 대책을 발표했습니다. 617 부동산 대책이 발표 되었습니다.  문재인 정부 들어서  21번째 부동산 대책입니다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대해서 왈가왈부 말이 많지만 세상일이 늘 득을 보던 사람들이 때로는 손해를 보기도 해야겠지요. 그러나 부동산 투기를 잡기로 한 법이 때로는 서민의 발목을 잡을 때가 있다는 것이 문제입니다. 정부의 이번 617 부동산 대책이 정부의 의지대로 투기를 막는 좋은 결과를 보게 되길 바라며 617 부동산 대책과, 부동산 조정 지역에 대해서 알아 보겠습니다.

 

 

617 부동산 대책의 취지는 부동산 투기과열지구를 확대하고, 대출과 청약 규제를 강화하는 내용이 될 것이라고 합니다. 617 부동산 대책으로 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이고 법인의 부동산 투자에 대한 규제도 강화하겠다는 정부의 강한 의지가 들어 있다고 하네요.

 

617 부동산 대책의 가장 핵심적인 내용은 수도권 비규제지역의 조정대상지역 지정입니다. 정부가 지난해 12·16대책을 통해 주택담보대출비율(LTV) 축소와 청약 및 전매 제한 강화 등의 조치를 하자 투기 수요가 수원, 구리 등지의 비규제 지역으로 몰리는 풍선효과가 나타났었습니다.  현행 조정대상지역은 LTV가 집값 9억원 이하 50%, 9억 원 초과 30%를 적용하고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶이게 됩니다. 617 부동산 대책에 의하여 조정대상지역이 되면 다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 청약 1순위 자격요건도 강화된다고 합니다.

일부 집값이 과열된 조정대상지역 중에는 규제가 더 높은 투기과열지구로 지정되는 곳도 있을 수 있는데 대표적으로 구리시와 수원 영통구, 권선구 등이라고 합니다.

 

 

617 부동산 대책에 의하면, 앞으로 투기과열지구에서는 LTV가 시세 15억원 초과 시 0%, 9억 원 초과분 20%, 일반 무주택자 40%를 적용한다고 합니다. 투기과열지구는 서울 25개 구와 경기 과천시, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등입니다.

한편, 정부는 법인의 부동산 투자도 세율을 높이는 방법으로 규제하는 방안을 고민하고 있었다고 합니다. 이는 개인의 부동산 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 커지며 일부 다주택자가 법인을 세워 부동산을 매수하는 사례가 많아지자 이를 차단하기 위한 조치입니다. 그리고 법인의 주택 처분 시 추가 과세하는 법인세율을 현행 10~30% 올려 개인과 같이 양도소득세 중과 효과가 나게 하는 방안이나 주택 취득세율을 높이는 방안 등에 무게가 실립니다.

 

 

이번 617 부동산 대책에서는 당초 부동산업계에선 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자'의 양도소득세 중과 방안도 예상했지만 이번 대책에는 포함되지 않는 것으로 알려졌습니다. 전세는 무주택 서민의 주거 수단인 많은 만큼 규제할 경우 세입자 피해도 우려돼 논란이 있었기 때문입니다.

 

 

 

617 부동산 대책에 해당 되는 곳은, 일부 지역을 제외한 경기와 인천 대부분의 지역이 조정대상지역으로 묶인다는 것입니다. 경기·인천·대전 17개 지역이 투기과열지구로 추가 지정되며, 규제지역 내 주담대 및 보금자리론 실거주 요건과 전세자금 대출보증 제한도 강화된다. 제가 살고 있는 이곳 안산 단원구도도 이번에 조정 대상에 포함되었네요.


◇ '617 부동산 대책 핵심' 조정대상지역 등 규제지역 대폭 늘려 비규제 지역 집중 투기수요 유입 차단

617 부동산 대책 핵심'은 조정대상지역과 투기과열지역을 비롯한 규제지역을 대폭 늘린 부분이라고 합니다. 정부는 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했으며 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역만이 조정대상지역에서 제외됐습니다.

 

 

617 부동산 대책 이후에 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 비규제 지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역(수정, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지, 기흥, 화성 등) 인천 3개 지역(연수, 남동, 서구), 대전 4개 지역(동·중·서·유성)을 투기과열지구로 지정하는 방안도 함께 마련됐습니다.

 

 

그리고 617 부동산 대책개발호재가 있는 주요 지역에 대한 토지거래허가구역 지정안도 마련됐습니다. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획 위원회 심의를 통하여 확정했다고 합니다.

 

 

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뿐만 아니라 정부는 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토하겠다고 굳은 ㅇ의지를 밝혔고 또한 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토하겠다는 방침도 나왔다고 합니다.

 

◇ 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

617 부동산 대책에 의하면  앞으로는 투기과열지구 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 할 계획이라고 합니다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실 거래 신고 즉시 조사에 착수한다는 방침입니다.

 

 

그리고 현재 무주택자는 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 의무적으로 전입을 하고 입주를 해야 합니다. 1 주택자 역시 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 입주의 의무가 발생한다고 합니다.

 

 

 

보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 즉시 회수한다는 정부 방침입니다.

◇ 주담대 받는 사람 실거주 요건 강화해 갭 투자 차단

이번 617 부동산 대책에는 갭투자 방지를 위한 전세자금 대출보증 이용 제한 강화안도 포함됐습니다. 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하 하는 현행 제도에서는 고, 전세대출을 받은 후 9억 원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수하고 있습니다. 그러나 617 부동산 대책 시행령이 떨어지면 앞으로는 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다고 하며 또한 전세대출을 받은 후 투기지역 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하게 된다고 합니다.



◇ 모든 주택매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지

이번 617 부동산 대책의 또 다른 정책은 법인을 활용한 투기수요가 발생하는 것을 차단하기 위해 주택 매매·임대사업자 대출 규제가 강화된다는 것입니다. 현재는 규제지역 내 주택매매 임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제 지역 내 주택매매 임대 사업자 주담대는 LTV 규제가 없었습니다. 그러나 앞으로는 모든 지역 주택 매매 임대 사업자에 대하여 주담대가 금지될 뿐 아니라 법인이 보유한 주택에 대해 개인에 대한 일반 세율보다 높은 세율을 적용한다는 방침입니다.

 

 

또한 617 부동산 대책에는 복수의 법인을 활용하 6억 원 이하의 주택을 여러 채 투자하고 과세표준 공제를 통해 종부세를 회피하는 사례를 막기 위해, 향후 법인이 보유한 주택은 과세표준 기본공제(6억 원)를 폐지하고. 여기에 법인이 조정대상지역에 새로 임대 등록하는 주택에 대해 종부세를 합산 과세하는 방안도 함께 마련됐습니다.


이밖에도 법인이 주택거래 시 별도의 ‘법인용 신고서식’을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화해 허들을 높이고  법인이 주택(사택 등 제외) 양도 시 추가 세율을 20%로 인상하고, 법인이 새로 임대 등록하는 주택에 대해서는 추가세율을 적용합니다. 법이 명의로 세금 꼼수를 부리기 어렵게 됐네요.